Wie de hypotheekrente tijdens de looptijd wil verlagen, kan kiezen tussen oversluiten en rentemiddeling. Dit zijn de voor- en nadelen.
Vast aan contract
Nu de hypotheekrente historisch laag is, willen veel huizenbezitters hier graag van profiteren. Zij zitten echter vast aan een hypotheekcontract waarin voor lange tijd de rente is vastgelegd. Toch kunnen zij tijdens de looptijd de hypotheekrente verlagen.
Oversluiten en rentemiddeling populair
Door middel van oversluiten hadden huizenbezitters al eerder de mogelijkheid om het hypotheekcontract open te breken. In 2015 maakten 63% meer huiseigenaren hier gebruik van door over te stappen naar een andere geldverstrekker. Daar komt nu middeling van de hypotheekrente bij. In 2016 gaan meer banken rentemiddeling aanbieden.
Hypotheekrente verlagen
De manier waarop de hypotheekrente wordt verlaagd verschilt bij beide methoden. Bij oversluiten wordt een nieuwe hypotheek (met een lagere rente) afgesloten, waarmee de oude hypotheek wordt afgelost. Bij rentemiddeling wordt de huidige hypotheekrente gemiddeld met de actuele rente bij dezelfde bank. Voor rentemiddeling moet de klant dus contact opnemen met de eigen bank.
Voor- en nadelen
Beide opties hebben hun voor- en nadelen. Dit zijn de belangrijkste:
- Bij oversluiten is de mogelijke besparing het grootst. De laagste hypotheekrente in de markt wordt opnieuw vastgelegd. Wel vraagt oversluiten een investering in tijd en afsluitkosten.
- Rentemiddeling is een administratieve handeling waarbij de kosten beperkt blijven. De besparing is echter ook relatief beperkt. De rente die opnieuw wordt vastgelegd is namelijk niet de laagste in de markt.
Meer informatie over het oversluiten van uw hypotheek bij SNS vind je hier.
Boeterente
Wie tijdens de looptijd het hypotheekcontract openbreekt, krijgt een boete van de bank om voor de gemiste inkomsten te compenseren. Bij rentemiddeling wordt deze boete verrekend in het nieuwe rentepercentage. Deze boete wordt dus betaald gedurende de looptijd. Bij oversluiten wordt de boete ineens betaald, of meegenomen in de nieuwe hypotheeksom.
Loopt de rentevastperiode binnenkort af, dan is het verstandig om te wachten. Op het einde vastperiode krijgt u een nieuw rentevoorstel van de bank en kunt u boetvrij overstappen
Meeste voordeel?
Hoeveel voordeel kan uiteindelijk kan worden behaald, is een afweging tussen de kosten en de besparing. De huizenbezitter doet er dan ook verstandig aan om beide opties te laten doorrekenen door een hypotheekadviseur. Daarbij komt dat de nieuwe hypotheek wordt getoetst aan de huidige hypotheeknormen en dat rentemiddeling niet door elke geldverstrekker wordt aangeboden.
Lagere hypotheekrente niet altijd voordelig
Overigens is een renteverlaging niet altijd voordelig. Bij een (bank)spaarhypotheek is de hypotheekrente gekoppeld aan de spaarrente. In plaats daarvan kun je de spaarhypotheek afkopen. Huizenbezitters bouwen dan minder vermogen op. Ook kan de hypotheekrente nog verder dalen. Huizenbezitter die hun hypotheekrente opnieuw hebben vastgezet moeten opnieuw kosten maken om deze verder te verlagen.
geeft rentemiddelig een hoop gedoe bij je eerstvolgende belastingaangifte omdat je wijziging midden in een jaar doorgevoerd wordt? En moet je of kun je deze wijziging van rente direct doorgeven aan de fiscus? Je krijgt waarschijnlijk eerst teveel uitbetaald (maandelijkse hypotheekrenteaftrek) en zal dan wat terug moeten betalen toch?
De boete bij het openbreken van een hypotheekcontract is aftrekbaar bij de inkomstenbelasting; waarom is dit niet het geval bij rentemiddeling?
Beste heer of mevrouw Coockson, bedankt voor uw bericht. De boete bij rentemiddeling is ook fiscaal aftrekbaar. De is wordt verrekend in de uw nieuwe hypotheekrente en deze kunt u onder voorwaarden aftrekken van de inkomsten belasting. Hier lees u meer over de boeterente en fiscale aftrek.
Met vriendelijke groet, Roel van Oirschot (FX.nl)
Beste heer of mevrouw Broekman. Vooropgesteld, banken moeten transparant zijn over hoe zij uw nieuwe hypotheekrente berekenen. U kunt dus altijd de berekening opvragen.
Uw nieuwe rente is echter niet het exacte midden. De bank wil namelijk gecompenceerd worden voor misgelopen inkomsten en daarom wordt een boete verrekend in uw nieuwe tarief.
Deze boete werd inderdaad in het nadeel van de klant berekend. Hier leest u hoe banken een te hoge boeterente rekenden. De AFM heeft daarom de berekening van de boeterente vastgelegd, zodat hiermee niet gesjoemeld kan worden.
Met vriendelijke groet, Roel van Oirschot (FX.nl)
wij hadden in februari een voorstel gevraagd voor onze aflossingsvrije hypotheek 270.000, 20 jaar vast, hier zit nog een looptijd van 11 jaar op.
Bij de ING hebben we een offerte gevraagd, eind februari toen was de rente 2,54 met een boete va 23.929,50.
Door dat er iets fout was gegaan bij de ing is het bedrag toen niet afgeschreven, inmiddels was de rente verder aan het zakken en hebben we het nu 2 maanden laten liggen.
Nu wilde we het definitief doorzetten en is het boete bedrag in eens gestegen naar 33.710,67 met rente van 2,44
ING zegt dat het gestegen boetebedrag komt doordat ze het nu anders berekenen. Bijna 10.000,00 verschil en in maand lasten 22,50 verschil. Dit staat niet inverhouding.
Heeft u hier een verklaring voor?
Wil ook als ik het afsluit een bevestiging hiervan ontvangen, maar dan doen ze niet…..ook zeer vreemd, bij zulke hoge bedragen.
vr.gr.
Ingrid van der Zwan
Geachte mevrouw Van der Zwan,
Als uw omschrijving juist is dan mag je verwachten van ING dat zij een eenduidige methode hebben voor het berekenen van kosten rentemiddeling. Tevens als u een offerte hebt staat er een geldigheidsduur op. Gesprekken aan de telefoon, medewerkster ING, en het is niet bevestigd op papier dan heb u in principe niets. Altijd het geheel SMART maken voordat u kunt aannemen dat zij of hij van ING uw goed begrijpt. Wel is het zo dat ING een zorgplicht heeft en uit coulance hadden zij natuurlijk u met het eerste voorstel de rentemiddeling kunnen uitvoeren.
ik heb precies een jaar geleden een hypotheek met NHG afgesloten. Dit voor een rente van 2.48 voor 10 jaar. Er was geen mogelijkheid om deze voor 20 jaar af te sluiten. De rente zou veel duurder zijn. Nu zou ik gezien de lage rente deze voor 20 of 30 jaar willen vast zetten. Is dan rentemiddeling een optie?
De berekening heb ik al gemaakt. Bij CB is oversluiten voordeliger ondanks de boeterente (huidige rente 4,65 voor 20 jaar vast!).
Waar kan ik vooraf hypotheekvoorwaarden lezen, indien akkoord bevonden zoek ik bv Argenta 20 jaar of 17 jaar bij ?? tegen 2,4 %. Advies voegt voor mij te weinig toe gezien de kosten
Hoe zit het precies als je een 10-jarige vaste Rabo-Spaar Opbouw-hypotheek hebt en er is rui 7 jaar verlopen??
Wat gebeurt er bij een lagere rente met de betaling van de premie van de Opbouw-Spaarrek? De hypotheek is xxx.xxx tegen x,x% en de premie is nu €xx,-
Beste heer of mevrouw Tabak, Bedankt voor uw bericht. Voor uw privacy heb ik de cijfers uit het bericht verwijderd. Via dit formulier kunt u uw gegevens doorgeven. We maken dan vrijblijvend een berekening van uw hypotheekmogelijkheden. Met vriendelijke groet, Roel van Oirschot (FX.nl)
Beste heer Tabak, ik zit in precies hetzelfde schuitje. 7 jaar nu opbouwhypotheek en 10 jaar vast.