Overslaan en naar de inhoud gaan
 

Oversluiten of rentemiddeling: de voor- en nadelen

  Door: Roel 33704 keer gelezen
Oversluiten of rentemiddeling: de voor- en nadelen

Wie de hypotheekrente tijdens de looptijd wil verlagen, kan kiezen tussen oversluiten en rentemiddeling. Dit zijn de voor- en nadelen.

Vast aan contract

Nu de hypotheekrente historisch laag is, willen veel huizenbezitters hier graag van profiteren. Zij zitten echter vast aan een hypotheekcontract waarin voor lange tijd de rente is vastgelegd. Toch kunnen zij tijdens de looptijd de hypotheekrente verlagen.

Oversluiten en rentemiddeling populair

Door middel van oversluiten hadden huizenbezitters al eerder de mogelijkheid om het hypotheekcontract open te breken. In 2015 maakten 63% meer huiseigenaren hier gebruik van door over te stappen naar een andere geldverstrekker. Daar komt nu middeling van de hypotheekrente bij. In 2016 gaan meer banken rentemiddeling aanbieden.

Hypotheekrente verlagen

De manier waarop de hypotheekrente wordt verlaagd verschilt bij beide methoden. Bij oversluiten wordt een nieuwe hypotheek (met een lagere rente) afgesloten, waarmee de oude hypotheek wordt afgelost. Bij rentemiddeling wordt de huidige hypotheekrente gemiddeld met de actuele rente bij dezelfde bank. Voor rentemiddeling moet de klant dus contact opnemen met de eigen bank.

Voor- en nadelen

Beide opties hebben hun voor- en nadelen. Dit zijn de belangrijkste:

  • Bij oversluiten is de mogelijke besparing het grootst. De laagste hypotheekrente in de markt wordt opnieuw vastgelegd. Wel vraagt oversluiten een investering in tijd en afsluitkosten.
  • Rentemiddeling is een administratieve handeling waarbij de kosten beperkt blijven. De besparing is echter ook relatief beperkt. De rente die opnieuw wordt vastgelegd is namelijk niet de laagste in de markt.

Meer informatie over het oversluiten van uw hypotheek bij SNS vind je hier.

Boeterente

Wie tijdens de looptijd het hypotheekcontract openbreekt, krijgt een boete van de bank om voor de gemiste inkomsten te compenseren. Bij rentemiddeling wordt deze boete verrekend in het nieuwe rentepercentage. Deze boete wordt dus betaald gedurende de looptijd. Bij oversluiten wordt de boete ineens betaald, of meegenomen in de nieuwe hypotheeksom.

Bereken hier je boeterente

Loopt de rentevastperiode binnenkort af, dan is het verstandig om te wachten. Op het einde vastperiode krijgt u een nieuw rentevoorstel van de bank en kunt u boetvrij overstappen

Meeste voordeel?

Hoeveel voordeel kan uiteindelijk kan worden behaald, is een afweging tussen de kosten en de besparing. De huizenbezitter doet er dan ook verstandig aan om beide opties te laten doorrekenen door een hypotheekadviseur. Daarbij komt dat de nieuwe hypotheek wordt getoetst aan de huidige hypotheeknormen en dat rentemiddeling niet door elke geldverstrekker wordt aangeboden.

Lagere hypotheekrente niet altijd voordelig

Overigens is een renteverlaging niet altijd voordelig. Bij een (bank)spaarhypotheek is de hypotheekrente gekoppeld aan de spaarrente. In plaats daarvan kun je de spaarhypotheek afkopen. Huizenbezitters bouwen dan minder vermogen op. Ook kan de hypotheekrente nog verder dalen. Huizenbezitter die hun hypotheekrente opnieuw hebben vastgezet moeten opnieuw kosten maken om deze verder te verlagen.

Hypotheek Berekenen

Bereken hoeveel je kunt lenen.

Actuele hypotheekrente

Vergelijk alle hypotheekrentes.

Reageer op dit artikel

Plain text

  • Geen HTML toegestaan.
  • Global tokens will be replaced with their respective token values (e.g. [site:name] or [current-page:title]).
  • E-mail- en internetadressen worden automatisch aanklikbaar.
  • Regels en alinea's worden automatisch gesplitst.

Reacties

hypotheek(spaar)

Hoe zit het precies als je een 10-jarige vaste Rabo-Spaar Opbouw-hypotheek hebt en er is rui 7 jaar verlopen??
Wat gebeurt er bij een lagere rente met de betaling van de premie van de Opbouw-Spaarrek? De hypotheek is xxx.xxx tegen x,x% en de premie is nu €xx,-

Re: hypotheek(spaar)

Beste heer of mevrouw Tabak, Bedankt voor uw bericht. Voor uw privacy heb ik de cijfers uit het bericht verwijderd. Via dit formulier kunt u uw gegevens doorgeven. We maken dan vrijblijvend een berekening van uw hypotheekmogelijkheden. Met vriendelijke groet, Roel van Oirschot (FX.nl)

opbouw spaarhypotheek

Beste heer Tabak, ik zit in precies hetzelfde schuitje. 7 jaar nu opbouwhypotheek en 10 jaar vast.

oversluiten

De berekening heb ik al gemaakt. Bij CB is oversluiten voordeliger ondanks de boeterente (huidige rente 4,65 voor 20 jaar vast!).
Waar kan ik vooraf hypotheekvoorwaarden lezen, indien akkoord bevonden zoek ik bv Argenta 20 jaar of 17 jaar bij ?? tegen 2,4 %. Advies voegt voor mij te weinig toe gezien de kosten

Rentemiddeling bij een recente hypotheek

ik heb precies een jaar geleden een hypotheek met NHG afgesloten. Dit voor een rente van 2.48 voor 10 jaar. Er was geen mogelijkheid om deze voor 20 jaar af te sluiten. De rente zou veel duurder zijn. Nu zou ik gezien de lage rente deze voor 20 of 30 jaar willen vast zetten. Is dan rentemiddeling een optie?

tussentijdse rente aanpassing ING

wij hadden in februari een voorstel gevraagd voor onze aflossingsvrije hypotheek 270.000, 20 jaar vast, hier zit nog een looptijd van 11 jaar op.
Bij de ING hebben we een offerte gevraagd, eind februari toen was de rente 2,54 met een boete va 23.929,50.
Door dat er iets fout was gegaan bij de \ing is het bedrag toen niet afgeschreven, inmiddels was de rente verder aan het zakken en hebben we het nu 2 maanden laten liggen.
Nu wilde we het definitief doorzetten en is het boete bedrag in eens gestegen naar 33.710,67 met rente van 2,44
ING zegt dat het gestegen boetebedrag komt doordat ze het nu anders berekenen. Bijna 10.000,00 verschil en in maand lasten 22,50 verschil. Dit staat niet inverhouding.
Heeft u hier een verklaring voor?
Wil ook als ik het afsluit een bevestiging hiervan ontvangen, maar dan doen ze niet.....ook zeer vreemd, bij zulke hoge bedragen.
vr.gr.
Ingrid van der Zwan

Rentemiddeling

Geachte mevrouw Van der Zwan,

Als uw omschrijving juist is dan mag je verwachten van ING dat zij een eenduidige methode hebben voor het berekenen van kosten rentemiddeling. Tevens als u een offerte hebt staat er een geldigheidsduur op. Gesprekken aan de telefoon, medewerkster ING, en het is niet bevestigd op papier dan heb u in principe niets. Altijd het geheel SMART maken voordat u kunt aannemen dat zij of hij van ING uw goed begrijpt. Wel is het zo dat ING een zorgplicht heeft en uit coulance hadden zij natuurlijk u met het eerste voorstel de rentemiddeling kunnen uitvoeren.

Boete bij rentemiddeling.

De boete bij het openbreken van een hypotheekcontract is aftrekbaar bij de inkomstenbelasting; waarom is dit niet het geval bij rentemiddeling?

Re: Boete bij rentemiddeling

Beste heer of mevrouw Coockson, bedankt voor uw bericht. De boete bij rentemiddeling is ook fiscaal aftrekbaar. De is wordt verrekend in de uw nieuwe hypotheekrente en deze kunt u onder voorwaarden aftrekken van de inkomsten belasting. Hier lees u meer over de boeterente en fiscale aftrek.
Met vriendelijke groet, Roel van Oirschot (FX.nl)

Berekening rentemiddeling

Ik overweeg om een leven- en een aflossingsvrije hypotheek over te sluiten dmv rentemiddeling. Hoe komt deze 'middel'- rente precies tot stand.
Dit ivm de recente berichtgeving van de AFM over hoe banken hun klanten veel te veel boeterente in rekening brengen.

Re: Berekening rentemiddeling

Beste heer of mevrouw Broekman. Vooropgesteld, banken moeten transparant zijn over hoe zij uw nieuwe hypotheekrente berekenen. U kunt dus altijd de berekening opvragen.

  • Bij zuivere rentemiddeling wordt een nieuwe rentevastperiode afgesloten.
  • Uw nieuwe rente is het gewogengemiddelde van uw oude hypotheekrente en de actuele marktrente voor die periode.

Uw nieuwe rente is echter niet het exacte midden. De bank wil namelijk gecompenceerd worden voor misgelopen inkomsten en daarom wordt een boete verrekend in uw nieuwe tarief.
Deze boete werd inderdaad in het nadeel van de klant berekend. Hier leest u hoe banken een te hoge boeterente rekenden. De AFM heeft daarom de berekening van de boeterente vastgelegd, zodat hiermee niet gesjoemeld kan worden.
Met vriendelijke groet, Roel van Oirschot (FX.nl)

rentemiddeling en wijziging bij balasting

geeft rentemiddelig een hoop gedoe bij je eerstvolgende belastingaangifte omdat je wijziging midden in een jaar doorgevoerd wordt? En moet je of kun je deze wijziging van rente direct doorgeven aan de fiscus? Je krijgt waarschijnlijk eerst teveel uitbetaald (maandelijkse hypotheekrenteaftrek) en zal dan wat terug moeten betalen toch?

oversluiten of middeling?

Wij hebben een ING hypotheek, geheel aflossingsvrij met rente 4,2%.
Omdat de rente historisch laag is willen we deze opnieuw vast laten leggen en de ING heeft ons twee mogelijkheden geboden:
1. Afkopen (nog 4 jaar te gaan) tegen afkoopbedrag van 13.880 euro.
10 jaar rentevastperiode tegen 1,99% wat ons bruto 377 euro doet minderen op
ons huidige maandbedrag van 717,= euro
2. Rente opnieuw vastleggen tegen eenmalig administratiekosten van 225,=
10 jaar nieuwe rentevastperiode van 2,86% wat ons bruto 228 in mindering zal
opleveren.
Bij beide mogelijkheden veranderen de voorwaarden van de hypotheek niet.
In eerste instantie dacht ik dat de eerste vorm het voordeligste zou zijn na 10 jaar maar ik begin nu te twijfelen en weet niet goed hoe ik dat moet berekenen.
1. is natuurlijk aantrekkelijker per maand maar moet dan ook 4,5 jaar dat opzij leggen om die 13.880 euro weer terug te verdienen terwijl 2. (bijna) niets kost en mij direct 228 euro bruto oplevert. Ik noem specifiek bruto omdat ik door minder rente te betalen ook minder terugkrijg van de belasting voor eigen huis.
Als ik even in nettobedrag snel reken scheel het mij bij 1. netto 250 euro p/maand en bij 2. zo'n 160 euro per maand.
Mijn gevoel zegt dat ik voor die +/- 90 euro per maand gedurende 10 jaar wel een hoge afkoopsom van 13.880 moet inleggen. (wat ik natuurlijk begrijp omdat de looptijd nog 4 jaar is)
Kun je mij adviseren wat in euro's het aantrekkelijkste is over 10 jaar gezien?