NHG-hypotheek niet meer de standaard voor starters

Minder starters sluiten een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie. Waarom is een NHG-hypotheek tegenwoordig niet altijd interessant voor starters?

Aantal starters met NHG-hypotheek daalt

In 2014 koos nog 72% van de starters voor een NHG-hypotheek. Met de huizenmarktcrisis nog in het achterhoofd, was extra zekerheid bij betalingsproblemen en restschuld geen overbodige luxe. Ook niet onbelangrijk, veel banken bieden een rentekorting bij NHG.

Actuele hypotheekrente >

Het percentage starters dat nu kiest voor een NHG-hypotheek is nog maar 53%. Dit heeft twee belangrijke oorzaken:

• Starterswoningen worden duurder, waardoor de kostengrens voor een NHG-hypotheek wordt overschreden.
• Starters moeten tegenwoordig een groot deel van de bijkomende kosten uit eigen zak betalen. De kosten voor NHG is voor hen een grote horde.

Garantie niet altijd interessant voor starters

Naast dat het vaker niet mogelijk is om een hypotheek met NHG te sluiten, zijn de garantie en de rentekorting niet altijd interessant voor starters. Extra zekerheid is niet altijd nodig, mits de starter zich niet gek heeft laten maken door de verhitte huizenmarkt. Vanaf 2018 kan niet meer geleend worden dan de woningwaarde en starters zijn tegenwoordig verplicht de hypotheek minimaal annuïtair af te lossen.  
 
Daarbij duurt het jaren voordat de kosten voor NHG zijn terugverdiend met de rentekorting. Starter moeten er rekening houden dat de garantie bij een verhuizing niet kan worden meegenomen. Zij moeten dan een nieuwe NHG-hypotheek sluiten, waarbij ook opnieuw opnieuw borgtochtprovisie wordt gevraagd. Bij een verhuizing naar een huis boven de kostengrens, is NHG niet meer mogelijk.

Rekenvoorbeeld: wel of geen NHG?

• Koopsom woning: € 265.000,-
• Benodigde hypotheek: € 233.000,-
• Borgtochtprovisie NHG: € 2.330,- (1% leningbedrag)

Kiest deze starter voor een NHG-hypotheek, bij bijvoorbeeld BLG Hypotheken, dan bedraagt de rente momenteel 1,74%. Wordt gekozen voor een lening zonder NHG dan bedraagt de rente 1,85%. NHG levert in dit geval een rentebesparing op van 0,11% per jaar.
 
Indien deze starter na 6 jaar doorstroomt naar een andere woning, dan bedraagt het bruto voordeel over deze periode 0,66% of te wel € 1.537,-. Dit voordeel is een stuk lager dan de af te dragen borgtochtprovisie.

Pas na 9 jaar is het rentevoordeel dusdanig groot dat de borgtochtprovisie is terugverdiend.

NHG-hypotheek niet meer de standaard voor starters

Om bij te blijven met de stijging van de gemiddelde huizenprijs, wordt de NHG-grens in 2018 verhoogd naar 265.000 euro. Het is de vraag of dit voldoende is om alle starters de garantie aan te bieden. Er zijn grote regionale verschillen in de hoogte van de gemiddelde koopsom van woningen. In met name de randstad, blijft het moeilijk om een woning onder NHG te financieren.

Daarbij mag in 2018 niet meer geleend worden dan de woningwaarde. De kosten voor de Nationale Hypotheek Garantie moeten dus volledig uit eigen zak betaald worden. En ondanks dat de NHG-provisie onder vuur ligt, blijven de kosten volgend jaar 1% van de woningwaarde. Een plan om de NHG-kosten toch te kunnen meefinancieren is afgewezen door het Kabinet.